Selon une étude de BNP Paribas Real Estate le marché de l’immobilier de bureaux en Île-de-France offre un premier trimestre 2023 bien morose. En voici quelques éléments.
Un fort retrait de la demande placée
Avec 317 400 m² placés sur les trois premiers mois de l’année, le marché de l’immobilier de bureaux francilien s’affiche en forte baisse : -39 % sur un an. Les grandes surfaces accusent la plus forte baisse avec seulement 57 200 m² placés pour 6 transactions (contre 15 en moyenne à la même période). La moitié de ces transactions concerne le créneau 10 000 – 20 000 m², à l’instar de la signature d’INFOPRO sur l’immeuble Aqueduc à Gentilly pour 12 368 m². En revanche, le marché n’enregistre aucune transaction supérieure à 20 000 m².
Les petites et moyennes surfaces sont également en retrait avec des baisses respectives de -24 % et -21 % sur un an
Cette forte baisse de la demande placée concerne la plupart des secteurs géographiques. Seule la 1ère Couronne Sud tire son épingle du jeu en dépassant sa moyenne décennale grâce à l’enregistrement de 3 grandes transactions (> 5 000 m²). Tous les autres secteurs s’affichent en dessous de leur moyenne décennale. Malgré cette baisse,
Paris reste fortement plébiscitée par les utilisateurs puisqu’elle représente toujours 45 % des volumes placés (contre 41 % en moyenne)
Une offre toujours en hausse
Au 1er avril 2023, le taux de vacance en Île-de-France s’établit à 7,9 %, en progression sur un an. La situation géographique reste très contrastée avec Paris qui affiche une vacance de 3,5 % alors qu’elle est de 20,5 % en Péri-Défense ou encore de 19,3 % en 1ère Couronne Nord. L’offre à un an est également en hausse (+10 % sur un an) et représente 6,0 millions de m² disponibles dont 2,0 millions dans le neuf. Cette offre est toujours alimentée par les chantiers en cours (1,5 million de m² en cours de construction) même si ces derniers sont désormais en baisse (-5 % sur un an) et mieux répartis : 33 % des chantiers sont situés à Paris, devant le Croissant Ouest (29 %) et la 1ère Couronne (28 %).
Des valeurs locatives toujours élevées
Malgré une situation plus compliquée sur ce premier trimestre, les valeurs locatives restent toujours élevées et orientées à la hausse. Fait nouveau, les mesures d’accompagnement en Île-de-France ont légèrement reculé passant de 23 % en 2022 à 22 % au T1 2023. A l’instar de l’offre, la situation reste très différenciée entre les secteurs avec des mesures d’accompagnement autour de 16 % pour Paris QCA alors qu’elles atteignent 34 % à La Défense.
Forte baisse des montants investis
Avec seulement 1,2 milliard d’euros investis en bureaux en Île-de-France au premier trimestre 2023, le marché de l’immobilier de bureaux en matière d’investissement s’affiche en forte baisse (-33 % sur un an). Les grandes opérations sont les plus impactées : aucune transaction supérieure à 200 millions d’euros n’a été enregistrée sur les trois premiers mois de l’année et seulement 3 transactions entre 100 et 200 millions d’euros ont été signées (contre 7 en moyenne à la même période). En revanche, les petites opérations (< 30 M€) s’en sortent mieux,
presque stables sur un an (-3 %). Les volumes investis sont ainsi largement inférieurs à leur moyenne quinquennale et ce, sur pratiquement tous les secteurs géographiques. Paris s’affiche également dans cette dynamique malgré la signature de deux transactions supérieures à 100 millions d’euros (la CRPN sur l’immeuble Galilée Vernet, Paris 08, et Ingka Centres, sur l’immeuble Apollo, Paris 13) Du côté des taux de rendement « prime », la décompression continue en étant plus ou moins marquée selon la liquidité des actifs. Ainsi, le taux prime Paris QCA s’établit au 1er avril à 3,15 % pour les actifs de moins de 50 millions d’euros et dans une fourchette de 3,25 % à 3,50 % pour les actifs compris entre 75 et 200 millions d’euros.
