Avec la dixième hausse consécutive du taux directeur, la Banque centrale européenne a resserré la vis monétaire à partir de juillet 2022. S’il devient de plus en plus sélectif, le marché immobilier est déjà et sera très turbulent, mais il y a fort à parier que 2024 va offrir de nouvelles opportunités. Si vous souhaitez déménager ce sera peut-être le bon moment !
L’économie française continue de subir un climat économique difficile, miné par l’inflation mondiale. Selon l’Insee, la croissance économique française s’est nettement redressée plus que prévu au second semestre 2023. Mécaniquement, le volume des investissements sur le marché de l’immobilier de bureau français a brutalement diminué. S’il accroche, les performances resteront hétérogènes. Au premier semestre 2023, les investissements en immobilier d’entreprise en Europe ont chuté de 57% sur un an, à 62,4 milliards d’euros. Il s’agit du pire semestre depuis 2010. La baisse des investissements s’explique par l’augmentation des coûts financiers suite à la hausse des taux d’intérêt des polices d’assurance, ce qui limite de fait la liquidité disponible et augmente fortement le taux d’intérêt.
Qu’en est-il de la situation en France ? La France ne fait pas exception à la règle et les volumes d’investissement ont chuté de manière très significative, ce qui jusqu’ici résiste mieux qu’ailleurs. Les volumes obligatoires se sont élevés à 7,8 milliards d’euros au premier semestre 2022, en baisse de 42 % par rapport au premier semestre 2022, et à 3,2 milliards d’euros au deuxième trimestre, en baisse de 58 % par rapport à un an plus tôt. Au troisième trimestre, 2 millions d’euros ont été investis pour un total de 8,7 milliards d’euros, soit 11 milliards d’euros, soit environ 60% de moins qu’en 2022. Les grandes transactions ont été moins nombreuses – 9 au premier semestre 2023 contre 34 au cours du premier semestre 2022. Le volume des investissements du premier semestre 2023 est donc inférieur de 32% à la moyenne décennale.
Cependant, si les nouveaux loyers restent stables et que l’offre augmente, cela dépassera les attentes des professionnels qui comptent sur une offre future centrale et respectueuse de l’environnement.
Des écarts importants entre le marché de la location de bureaux et celui de la logistique
Le ralentissement des marchés de l’immobilier de bureau et de la logistique est indéniable.
Le marché de la location de bureaux, plus difficile que prévu
Le taux d’occupation du marché locatif des bureaux a diminué de 21 % au premier semestre 2023 et s’élève à 3,6 millions de mètres carrés. Notons les grandes différences entre Paris et les régions.
Dans un contexte d’incertitude, le marché de l’investissement francilien n’a investi que 5,5 milliards d’euros depuis le début de l’année, soit une forte baisse de 56 % par rapport à l’année dernière. A Paris, cette baisse est en grande partie liée à une baisse des embauches des entreprises du secteur des technologies et des communications. Si 86 % des principales transactions sont concentrées à Paris, à La Défense et dans le Croissant Ouest (le secteur sud de Paris concentre 36 % des engagements dans 16 transactions d’une valeur totale de plus de 1,4 milliard d’euros), elles restent limitées par une offre limitée.
Au total, 485 000 m² ont été commercialisés en Île-de-France au troisième trimestre, portant la demande à 1 352 000 m² dès le début de l’année. Ce volume, en baisse de 12 pour cent sur un an, est inférieur de 11 pour cent à la moyenne décennale. Enfin, la phase de réévaluation se poursuit pour l’ensemble des actifs. À la fin du troisième trimestre, le taux de base était de 4,00 %.
Un marché plus stable en région
En région, le marché semble plus stable. Si le premier trimestre 2023 a été faible, 15% de moins qu’en 2022, le volume d’activité reste néanmoins supérieur de 10% à la moyenne décennale. L’offre a augmenté de 4% au cours des 12 derniers mois et s’élève à 2,4 millions de mètres carrés. De son côté, la remise est structurellement maîtrisée. La vente de surfaces neuves poursuit son cours et est en légère baisse de -2% par rapport à l’année dernière. Bien que ce type de bien soit plébiscité par les professionnels, il reste encore peu disponible sur le secteur. On constate donc une dichotomie entre les besoins des professionnels et l’offre disponible.
Bien entendu, le marché locatif régional en France n’est pas totalement hétérogène. De plus, il convient de noter que :
- Les marchés de l’immobilier de bureau de Lyon et de Bordeaux offrent une situation plutôt stable ;
- En plus de l’augmentation des taux directeurs, les taux principaux de la région sont également en baisse. C’est particulièrement vrai à Lyon, Lille, Nantes et Bordeaux ;
- Des perspectives de croissance sont plutôt probables sur les marchés où les bureaux sont de moindre qualité, comme Toulouse ou Nantes ;
En résumé, bien que le marché immobilier connaisse actuellement des turbulences, des opportunités pourraient émerger en 2024, notamment sur les actifs de qualité supérieure et dans les secteurs où les prix auront été corrigés. Il sera également crucial de prendre en compte les nouveaux standards environnementaux et géographiques dans le choix des investissements.
